Nos permitimos ofrecerle esta guía a sobre el alquiler, que sin duda le servirá de ayuda para afrontar la gestión de este tipo de operaciones con mayor conocimiento y seguridad, aunque no olvide que la intervención de un asesor inmobiliario es altamente aconsejable, no sólo por la complejidad del proceso, sino también por el producto que le pueda ofrecer, siempre acorde a los precios de mercado y ajustado a sus necesidades reales.

GUÍA DEL ALQUILER EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS

¿Qué es un arrendamiento de vivienda?
Se entiende por arrendamiento de vivienda aquel contrato en el que una persona (arrendador) cede a otra persona (arrendatario) el uso de una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Las normas relativas al arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador. Por el contrario, las normas del arrendamiento de vivienda no se aplican a los contratos de arrendamiento de temporada, sea o no de verano.

¿Cómo se regulan los arrendamientos de vivienda?
El arrendamiento de vivienda se rige en la actualidad por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1994 (L.A.U.). En su defecto, se aplicará lo acordado por las partes y, supletoriamente, el Código Civil.

Como excepción, los contratos de arrendamiento de viviendas suntuarias, que son aquellas que tienen más de 300 metros cuadrados de superficie y en los que la renta anual pactada excede 5,5 veces el salario mínimo interprofesional anual, se regirán en primer lugar por lo pactado por arrendador y arrendatario, y sólo en defecto de pacto se regirán por la L.A.U. Supletoriamente, se aplicará el Código Civil.

¿Qué arrendamientos no se rigen por la L.A.U.?
Quedan excluidos del ámbito la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y no se regirán en consecuencia por ella:
a) El uso de las viviendas de porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, siempre que les hayan sido asignadas por razón del cargo o servicio que desempeñen.
b) El uso de las viviendas militares.
c) Los arrendamientos de fincas rústicas que comprendan una casa- habitación, siempre que el destino primordial del arrendamiento sea el aprovechamiento agropecuario de la finca.
d) El uso de las viviendas universitarias asignadas a los alumnos o al personal docente o administrativo.

Formalización del contrato
En nuestro derecho rige el principio de libertad de forma en materia contractual, luego el contrato podrá ser escrito o verbal.
Pero deben reunir las condiciones esenciales para su validez, que según el art. 37 LAU, son:

- identidad de los contratantes
- identificación de la finca arrendada
- duración pactada
- renta inicial
- demás cláusula libremente pactadas por las partes.
Además, es posible la inscripción del contrato de arrendamiento y sus cesiones y subrogaciones, así como los subarrendamientos, en el Registro de la Propiedad, siempre y cuando consten en documento público, notarial, judicial o administrativo.

Fianza
En virtud del contrato de arrendamiento, el arrendador cede el uso del bien arrendado al arrendatario, quien además de la obligación de pagar la correspondiente renta, al concluir el contrato debe devolver la finca tal y como la recibió.

Es por tanto, el establecimiento de la fianza en el contrato, una obligación de carácter legal, que deberá constituirse necesariamente en metálico, y que en los contratos de arrendamiento de vivienda será la equivalente a una mensualidad de la renta pactada, siendo de dos mensualidades en el caso de arrendamientos para uso distinto de vivienda. Teniendo que referirse esta fianza únicamente a la renta y no a otras cantidades distintas como los gastos por servicios o tributos.
Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización, aun cuando la renta que le sirve de parámetro se modificase. Pero transcurrido dicho plazo de duración mínima del contrato, cada vez que el arrendatario se prorrogue resulta posible la actualización

Por otra parte las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico, lo que significa que nunca podrán ser sustitutivas de la fianza arrendaticia.

Por último cabe añadir que las distintas comunidades autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendedores de fincas urbanas depositen el importe de la fianza a disposición de la Administración Autonómica o del organismo que se designe.

Duración del contrato El contrato de arrendamiento de vivienda tendrá la duración que libremente acuerden arrendador y arrendatario, pero si el plazo pactado es inferior a cinco años, el arrendamiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance un total de cinco años, que es el plazo de duración mínimo.
Al falta de pacto, el contrato se entiende celebrado por plazo de un año, sin perjuicio de la prórroga del mismo. Llegada la fecha final del arrendamiento, una vez transcurridos los cinco años mínimos de duración, si ninguna de las partes notifica a la otra el fin delcontrato con un mes de antelación, se prorrogará por periodos anuales hasta un máximo de tres años.

¿Puede renunciar el arrendatario a la prórroga?
El arrendatario podrá renunciar a la prórroga manifestándolo al arrendador con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas.

¿Cómo se cuentan los plazos?
Los plazos se cuentan desde la fecha del contrato o desde la puesta de la vivienda a disposición de arrendatario si fuera posterior a la del contrato.

¿Puede el arrendador excluir la prórroga?
El arrendador podrá impedir la prórroga haciendo constar en el contrato de arrendamiento, al tiempo de celebrarse, que necesitará ocupar la vivienda para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, de forma permanente, antes del transcurso de cinco años desde la celebración del contrato. Aún en este caso, si el arrendador o los citados familiares no ocupan la vivienda para sí después de transcurrir tres meses desde la extinción del contrato o el efectivo desalojo de la vivienda, en su caso, el arrendatario puede elegir entre volver a ocupar la vivienda por un nuevo periodo de cinco años, además recibir una indemnización por los daños que le haya causado el desalojo, o bien recibir del arrendador una indemnización equivalente al importe de la renta correspondiente a los años de contrato que falten para completar los cinco.

- Renta
La renta tendrá la cuantía que libremente acuerden arrendador y arrendatario y, salvo pacto en contrario, se pagará por meses, dentro de los siete primeros días de cada mes. Se pagará en el lugar y en la forma acordada, y en defecto de acuerdo, se pagará en metálico en la misma vivienda arrendada.
El arrendador deberá entregar al arrendatario recibo del pago de la renta, salvo que hubieran acordado que la renta se pague por cualquierprocedimiento que acredite el cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario como, por ejemplo, la domiciliación bancaria de los recibos de la renta.

¿Se puede actualizar la renta durante el contrato?
Durante los cinco primeros años del arrendamiento, sólo se podrá actualizar la renta el día que se cumpla cada año del contrato. La actualización se hace aplicando a la renta del año inmediatamente anterior la variación que haya experimentado el Indice de Precios de Consumo (IPC) durante los doce meses anteriores.
A partir del sexto año, la renta se puede actualizar libremente en la forma acordada en el contrato, y si no se ha acordado nada, regirá el mismo sistema que durante los cinco primeros años. La nueva renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquél en que se le notifique por escrito la actualización expresando el porcentaje aplicado para la actualización.

¿Puede el arrendador incrementar la renta por mejoras en la vivienda?
Salvo pacto en contrario en el contrato, si el arrendador hace mejoras en la vivienda una vez transcurridos los cinco primeros años del arrendamiento, puede elevar la renta en una cantidad equivalente a la que resulte de aplicar a la cantidad invertida el interés legal del dinero sumado tres puntos, sin que el aumento pueda exceder del 20% de la renta vigente en ese momento.
El aumento de la renta será efectivo desde el mes siguiente en que el arrendador notifique por escrito al arrendatario el aumento, expresando la forma de cálculo aplicada para determinar el aumento y acompañando los documentos que acrediten el importe de lo invertido en las mejoras.

- Gastos generales y de servicios comunes
Los gastos de la comunidad de propietarios (mantenimiento del inmueble, sus servicios, impuestos y cargas que no sean susceptibles de individualización) deberá abonarlos el arrendatario únicamente cuando así se ha pactado por escrito en el contrato de arrendamiento, mencionando en el contrato a cuánto ascienden tales gastos en la fecha en que se firma.
Los gastos por servicios de la vivienda que se puedan individualizar mediante contadores (luz, agua, teléfono, etc) deberá abonarlos el arrendatario. Los gastos de la comunidad de propietarios (mantenimiento del inmueble, sus servicios, impuestos y cargas que no sean susceptibles de individualización) deberá abonarlos el arrendatario únicamente cuando así se ha pactado por escrito en el contrato de arrendamiento, mencionando en el contrato a cuánto ascienden tales gastos en la fecha en que se firma.
Los gastos por servicios de la vivienda que se puedan individualizar mediante contadores (luz, agua, teléfono, etc) deberá abonarlos el arrendatario.

- Conservación y mejora de la vivienda
Las reparaciones necesarias en la vivienda para conservarla en condiciones de habitabilidad de servir al uso convenido debe hacerlas el arrendador, salvo que los daños hayan sido causados por el arrendatario, y sin que por ello pueda elevar la renta. El arrendatario está obligado a soportar las obras de reparación, pero si éstas duran más de 20 días tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de que se haya visto privado temporalmente por dichas obras.
El arrendatario tiene la obligación de comunicar al arrendador lo antes posible la existencia de deterioros y permitir al arrendador que compruebe los daños por sí o por medio de un técnico. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, deberá hacerlas el arrendatario.

¿Puede el arrendador hacer obras de mejora?
El arrendador puede hacer obras de mejora de la vivienda que no se puedan demorar hasta el fin del arrendamiento, notificando al arrendatario por escrito con tres meses de antelación qué obras se van a realizar, la fecha de comienzo de las mismas, su duración y coste previsible. En este caso el arrendatario tendrá derecho a desistir del contrato.
Si el arrendatario soporta estas obras, tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de que se haya visto privado temporalmente por las obras. También tendrá derecho a que le indemnicen los gastos que haya tenido que hacer como consecuencia de las obras.

¿Puede el arrendatario modificar la vivienda?
El arrendatario necesita consentimiento por escrito del arrendador para realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o que disminuyan la estabilidad o seguridad de la misma. Si el arrendatario hace esas obras sin autorización, el arrendador puede dar por finalizado el contrato, o bien exigir al final del mismo que el arrendatario reponga las cosas a su estado anterior, o bien mantener las modificaciones sin abonar ninguna cantidad al arrendatario.

- Subarriendo
El subarriendo de una vivienda es un contrato en cuya virtud el inquilino o arrendatario de una vivienda cede a un tercero (subarrendatario) el uso como arrendatario de toda o parte de la vivienda que tiene arrendada. A diferencia de la cesión, el subarriendo no extingue la relación contractual entre el arrendador y el arrendatario, que sigue subsistente en los mismos términos pactados entre ambos. El subarriendo implica el nacimiento de una nueva relación contractual entre el arrendatario y el subarrendatario.
Según el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, la vivienda arrendada sólo se puede subarrendar en parte, no en su totalidad. Por otra parte, para que sea válido el subarriendo requiere el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.
El contrato de subarriendo de vivienda se regirá por las mismas normas que el arrendamiento de vivienda, quedará extinguido cuando se extinga el propio contrato de arrendamiento y la renta que pague el subarrendatario no podrá ser superior a la renta que pague el inquilino o arrendatario al arrendador.

Separación o divorcio
En estos casos, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida la misma, normalmente como medida acordada en sentencia o convenio de separación o divorcio. Suele estar vinculada de forma general al cónyuge que queda con la guarda y custodia de los hijos o, en caso de no tener descendencia, al cónyuge que pudiera estar más necesitado de protección. En estos casos, la ley establece que la voluntad del cónyuge de continuar con el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que se notifique la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
Es importante no olvidarse de realizar la notificación al propietario del piso a través de un modo fehaciente, ya que en caso de no realizarse tal comunicación en el plazo indicado, el arrendador podría solicitar que sea resuelto el contrato de alquiler por cesión inconsentida.
Una vez que se ha notificado al arrendador tal circunstancia, el cónyuge que queda con la utilización de la vivienda se convierte en el nuevo arrendatario, con los mismos derechos y obligaciones que tenía el cónyuge que había firmado el contrato, considerando que éste desaparece de la relación contractual.

- Fallecimiento del arrendatario
Si el arrendatario fallece durante la vigencia del contrato de arrendamiento, éste no se extingue necesariamente, sino que tendrán derecho a continuar como arrendatarios y subrogarse en el contrato las siguientes personas:
1.- El cónyuge del arrendatario que en la fecha de fallecimiento del arrendatario conviviese con él.
2.- La persona que haya convivido con el arrendatario de forma permanente como pareja de hecho al menos durante los dos años anteriores al fallecimiento del arrendatario. Si han tenido hijos en común, basta la simple convivencia sin necesidad de ningún plazo.
3.- Los descendientes del arrendatario sujetos a patria potestad o tutela del mismo, o que hubiesen convivido habitualmente con el arrendatario durante los dos años anteriores al fallecimiento.
4.- Los ascendientes y los hermanos del arrendatario que hayan convivido con él habitualmente al menos durante los dos años anteriores al fallecimiento.
5.- Los Minusválidos que tengan una minusvalía de al menos el 65%, siempre que sean parientes del arrendatario dentro del tercer grado colateral (sobrino respecto de su tío) y hayan convivido habitualmente con él durante los dos años anteriores al fallecimiento.

¿Qué hay que hacer para subrogarse?
El que tenga derecho a continuar como arrendatario deberá notificar por escrito al arrendador dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento del arrendatario que se ha producido el fallecimiento y quién es la persona que se subrogará en el arrendamiento, indicando la relación de parentesco con el arrendatario. A la notificación deberá acompañar un certificado de defunción del Registro Civil y cualquier prueba que acredite que cumple los requisitos que establece la Ley para la subrogación.

¿Se puede excluir el derecho a la subrogación?
Si se trata de contratos de arrendamiento por plazo superior a cinco años, arrendador y arrendatario pueden pactar que no haya derecho de subrogación si el arrendatario fallece una vez transcurridos los cinco primeros años del contrato, o bien que el arrendamiento concluirá una vez transcurridos cinco años si el fallecimiento ocurre antes del transcurso de los cinco primeros años del contrato.

Enajenación de la vivienda arrendada.
Como adquisición preferente se conoce aquel derecho que tiene el arrendatario, en el caso de que el arrendador venda la finca arrendada, de adquirir la propiedad de la misma con preferencia respecto del posible comprador y en las mismas condiciones que el arrendador hubiera acordado con dicho comprador.

¿Cómo se ejercita este derecho?
El arrendatario podrá ejercer el derecho de tanteo (derecho de adquirir la finca) en el plazo de 30 días naturales contados desde el día siguiente a la notificación fehaciente que le hiciera el arrendador de su decisión de vender la finca arrendada, el precio de venta y demás condiciones de la venta. Si el arrendador no hace la notificación al arrendatario, o si se omiten en la notificación condiciones esenciales de la venta o se vende la finca por un precio inferior al notificado, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto (derecho de adquirir la finca) durante durante los 30 días naturales siguientes a aquél en que el comprador de la finca le haya notificado las condiciones de la venta mediante la entrega de la escritura pública o del documento privado donde conste la compraventa.

¿Cuándo no existe derecho de adquisición preferente?
No existe ese derecho cuando el arrendador vende la finca arrendada juntamente con el resto de las viviendas y locales de su propiedad que formen parte del mismo edificio. Tampoco existe cuando se vendan por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de las viviendas y locales de un edificio.
Cabe también la posibilidad de que el arrendatario renuncie expresamente en el contrato al derecho de adquisición preferente, pero únicamente cuando se trata de arrendamientos por plazo superior a cinco años.

Extinción del arrendamiento
Además de por las causas generales de vencimiento del plazo, cesión del contrato, desistimiento, muerte del arrendatario y en ciertos casos la enajenación de la vivienda, el arrendamiento se extingue por las siguientes causas:

a)Pérdida de la vivienda por causa no imputable al arrendador.
b) Declaración de ruina de la vivienda.

El arrendador podrá resolver el contrato de arrendamiento por cualquiera de las siguientes causas:
a) Impago de la renta por el arrendatario.
b) Impago de la fianza o de sus actualizaciones.
c) Subarriendo o cesión sin consentimiento.
d) Causar el arrendatario daños en la vivienda o realizar obras sin consentimiento del arrendador.
e) Realizar el arrendatario en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Dejar de destinar el arrendatario la finca arrendada a vivienda permanente del mismo.
g) Incumplir el arrendatario cualquier otra obligación que haya asumido en el contrato, a menos que el arrendador prefiera exigir el cumplimiento de dicha obligación y continuar con el contrato.

El arrendatario podrá resolver el arrendamiento en los siguientes casos:
a) Si el arrendador no hace las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable.
b) Si el arrendador perturba de hecho o de derecho la utilización de la vivienda.

EL ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA

- Ambito de aplicación
Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

- Régimen Jurídico aplicable
Todos los arrendamientos regulados en la LAU se someterán a lo dispuesto en los títulos I (ámbito de la Ley), IV (Disposiciones comunes) y V ( Procesos arrendaticios).
Sin perjuicio de lo dispuesto, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta Ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

- Enajenación de la finca arrendada
El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, ésto es, que el comprador lo sea de buena fe y no haya sido advertido de la existencia del arrendamiento y su plazo por el arrendador propietario. Lógicamente, si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad, la presunción de buena fe no se da.
En caso de acreditarse la desinformación del adquirente, la duración del arrendamiento podría limitarse, con un mínimo en todo caso de cinco años o lo que falte para que cumpla dicho término.
En este caso, el arrendatario tiene derecho a una indemnización del antiguo propietario, por un importe igual a la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año que quede por cumplir, salvo pacto en contrario, que nunca podrá afectar al periodo de protección de cinco años.

Derecho de adquisición preferente Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a estos arrendamientos.

- Conservación, mejora y obras del arrendatario
Lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de esta ley será también aplicable a estos arrendamientos. También lo será lo dispuesto en el artículo 19, desde el comienzo del arrendamiento.

- Cesión del contrato y subarriendo
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad
arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
4. Tanto la cesión como el subarriendo, deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

- Muerte del arrendatario
En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad, podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.
La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

- Indemnización al arrendatario
La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.
La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:
1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario. En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.

- Resolución de pleno derecho.
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 (impago de rentas, cantidades asimiladas, fianza o ejercicio de actividades molestas, insalubres, peligrosas etc.) y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32. Sección 4. El Arrendamiento y la Ley de Propiedad Horizontal.

- El arrendamiento de elementos comunes.
Cualquier elemento común de una comunidad de propietarios que no tenga asignado un uso específico en el inmueble, es susceptible de alquiler, tales como la vivienda del portero, trasteros, azotea, cuartos sobrantes y demás zonas comunes. En este caso no se produce el cambio de tipo de elemento, por tanto seguirá siendo un elemento común del edificio.
¿Estas cuotas que se cobran de zonas comunes, por ejemplo alquiler de terraza para instalación de antena de teléfonos móviles- como se reparte a los propietarios de las viviendas?
Las cuotas que se perciben por el arriendo de zonas comunes, se repercuten proporcionalmente a la cuota que cada uno posea de zona común, siendo dicha cuota imputable en su Base Imponible del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. El alquiler de zonas comunes de garajes existentes en las comunidades se repercutirá igualmente a todos los comuneros, salvo que dicho alquiler se impute a la reducción de gastos de comunidad y sean los propios comuneros los que abonen dicho alquiler.

- Régimen de adopción de acuerdos en la junta de propietarios
El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
No obstante, en caso de que no se limite el uso o utilización del elemento por ninguno de los copropietarios, derivándose beneficios del alquiler para todos ellos, basta que el acuerdo se adopte por mayoría, según tiene declarado la jurisprudencia de los Tribunales.